駅近!マンション2LDKペット可物件

非日常のために日常が非日常化する日常の雑記帳

相続税対策という名の罠

昨今の不動産投資の営業文句として、「相続税対策」としてマンションやらアパートなどを資産家に購入させる手法が話題になっていますが、この方法は、現代の投資を勧める不動産管理会社やリース会社だけの営業手法ではありません。

土地を所有するオーナーに対して、金融機関や大手工務店などが年齢を経たオーナー達に進んで借金や収益物件の建築を行うように仕向けた、昭和のバブル以前からあった常套文句でした。

そんな言葉に乗って収益物件を建てて借金を抱えた方が多くいます。(我が家もそのうちの一つ。)

 

バブル前と言えば、まだまだ昭和の高度経済成長時代の余波が残っており、「今、借金をしても数十年後には貨幣価値が変わり、借金の負担は限りなく少なくなる。」「現状の家賃相場はまだまだ上がるのは間違いない。」と、誰もが安易に考えついた時代でした。

そこにバブルの急激な景気上昇が重なって、不動産投資が急激に伸びていったのはこの時代に社会に出ていた人ならば皆さんご存知のことでしょう。

 

不動産を所有することによって債務を作り相続税対策にすることはあながち間違いではありません。

土地建物を人に貸すことによって「借地権割合」という評価額が適用されるので、土地建物の評価が下がります(地域によって率が異なります。)。

評価の下がった資産ですので相続税が少なくなります。

また、借金を相続すればマイナス資産の相続ですから相続税はプラスの資産と相殺されてうまくいけば相続税はかかってきません。

 

とは言え高い評価の物件、高額な建築費で借金を作ってしまった物件を相続した次世代はたまったもんじゃありません。

高度経済成長など二度とあの時代はやってこない。

相続税は払わずに済んだけど、不景気が20年以上も続きデフレ、家賃相場はどんどん下がり、新しい方の入居はままならず、おまけに少子化、都市への一極化が加わって、運営が出来なくなった物件がたくさん出てきました。

 

農地を宅地に変更して、大きな借金をして田んぼのど真ん中にワンルームマンションを建てていたオーナーさん達が、バブル崩壊後に相続となって借金の支払いが出来ず、幾つも破綻していたのを実際に見てきました。

 

 

もう一つ、

やみくもにあちらこちらにマンションを建てるか購入するかして、土地の評価の下がった状態で相続すれば、相続税は安く済むじゃないか!

と、安易に考えがちです。

不動産物件の部屋がある程度埋まっていたならばそれでいいでしょう。

ところが、空き部屋が多い状態で相続した場合、それが認められなかった判例があります。

 

相続する前の物件の空室率が50%近く、一番短い期間でも一つの部屋の空室期間が5ヶ月以上にも及んでいた物件がありました。

裁判所はそんな長い期間は「賃貸物件の一時的空室に当たらない、賃貸物件として継続しているとは言えない。」という判断をして、相続税評価の減額を認めなかったのです。

つまり、空室部分は自己使用=自宅の一部だろ!とされちゃって高い評価のままでの相続税を支払わなければならないことになった例があります。

(詳しくはちょっとややこしい案件なので、興味ある方は検索して調べてみてね。)

 

投資セミナーなんか、こんなこと敢えて質問しない限り教えてもくれません。

 

 

相続税対策という甘い言葉に乗って、安易に収益物件の新築や、投資用物件などに手を出すのは禁物ですよ。

ちょっとお金を持っている親がそんな事言いだしたら要注意。

相続するのは貴方かもしれない。(゚Д゚;)・・

 

上手い言葉には怪しい物が裏に潜んでいると思ってください。

本当に良い物件は簡単に市場には出てこないです。